21 juin Droit immobilier / Gestion immobilière

Les obligations générales du locateur

Au cours des derniers articles, nous avons présenté plusieurs obligations des locataires envers leurs propriétaires ou locateurs, soit la remise du logement en bon état à l’approche du 1er juillet et la responsabilité des réparations mineures.

Maintenant, abordons de façon générale, quelles sont les obligations du propriétaire à l’égard de ses locataires ?

Les principales obligations du locateur

Cinq grandes obligations se dégagent du Code civil du Québec pour le locateur, notamment :

  1. Délivrance du logement en bon état de réparation [art. 1854, al.1]
  2. Jouissance des lieux [art. 1854, al.1]
  3. Garantir l’usage pour lequel le logement est loué [art. 1854, al.2]
  4. Ne pas changer la forme ou l’usage du logement [art. 1856]
  5. Faire les réparations nécessaires, à l’exception des menues réparations [art. 1864]

1. Délivrance du logement en bon état de réparation

L’obligation de délivrance implique que le locateur est tenu de remettre au locataire le bien loué à la date convenue au bail. Dans les faits et à moins de stipulation contraire lors de la signature du bail, le locateur devrait être en mesure de remettre les clés à la date de début de bail et lui permettre d’emménager dans sa nouvelle résidence.

De plus, cette obligation prévoit que le bien loué soit remis en bon état de réparation. Cependant, dans les faits, il est difficile pour un locateur de remettre le logement en bon état lorsqu’un locataire quitte le 1er juillet et que le nouveau arrive immédiatement après. Ainsi, lors de l’inspection préalable à l’emménagement, les parties s’entendent généralement sur un délai raisonnable et les travaux à effectuer.

2. Procurer la jouissance des lieux

Cette obligation du locateur touche à deux types de troubles, soit les troubles de fait dus à des circonstances factuelles et les troubles de droits qui sont de nature juridique.

Les troubles de fait se traduisent généralement par des problèmes de voisinage ou de salubrité. Ici, le locateur n’est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du bien. Toutefois, il peut l’être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l’usage ou l’accès à celui-ci. Dans ce dernier cas, le locateur devra prendre les moyens nécessaires pour faire cesser ce préjudice et ce dernier pourra réclamer les dommages occasionnés ou obtenir une résiliation du bail du fautif.

Pour les troubles de droit, le locateur a la responsabilité de garantir les droits du locataire sur le bien loué. Ainsi, une autre partie ne pourrait prétendre avoir des droits à l’encontre des droits du locataire. Un exemple pourrait être celui d’un voisin qui invoquerait son droit sur l’utilisation d’un stationnement.

3. Garantir l’usage pour lequel il est loué

L’obligation d’usage est en pratique le fait que le locateur doit garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, soit l’habitation, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

En revanche, cette obligation du locateur ne peut y être reprochée si le locataire omet de l’informer de la détérioration ou de la vétusté de son logement au point où il ne pourrait plus l’habiter.

4. Ne pas changer la forme ou l’usage du logement

Le locateur et le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué. Cette obligation est donc partagée entre les parties.

Ainsi, elles ne peuvent pas effectuer de changement majeur qui modifierait le bien loué ou l’usage des lieux en cours de bail. Par exemple, abattre des murs, modifier totalement l’apparence du logement ou, encore, le locataire ne pourrait en faire une résidence de tourisme.

5. Faire les réparations nécessaires, à l’exception des menues réparations

Nous avons abordé cette obligation dans un autre article intitulé « Qui est responsable des réparations mineures ? ».

En résumé, le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien puisque celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu’elles ne résultent de la vétusté du bien ou d’une force majeure.

Rappelons, pour ne nommer qu’eux, que la peinture en cours de bail ainsi que le nettoyage des filtres de la ventilation ou de la climatisation sont à la charge du locataire.

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